Etude pour une densification différenciée de la zone villa à Genève 
Transformation de tissus pavillonnaires avec des gabarits intermédiaires

2017-2018

 

mandat d’étude

maître d’ouvrage : République et Canton de Genève, Office de l’urbanisme - Service de la planification directrice cantonale et régionale

La raréfaction du foncier et le renforcement de la protection des terres agricoles orientent l’urbanisation majoritairement vers le reconditionnement des territoires déjà urbanisés dans une logique de reconstruction de la ville sur elle-même : la zone villas constitue un vaste gisement potentiel de densification en ce sens.

L’étude s’intéresse aux instruments de planification et processus pour garantir une diversification des formes urbaines telles que voulues dans le Plan directeur cantonal. Entre la zone 3 et la zone 5, l’écart de densité et de gabarit autorisé est conséquent ; une forme urbaine intermédiaire devrait pouvoir être définie en trouvant des modalités règlementaires d’application. En outre, la problématique de la mutation des zones de villas par modification de zone est beaucoup plus large que la question du choix du zonage. La question ne relève pas seulement de la morphologie urbaine, elle est aussi opérationnelle: comment concrétiser la mutation d’un périmètre fragmenté entre de multiples propriétaires dont les stratégies patrimoniales sont propres à chacun ? La transformation ne peut aboutir qu’à la condition de faire converger les volontés vers un projet partagé qui a su résoudre les inquiétudes diverses de chacun.

Urbanité(s) propose d’élargir la recherche de nouvelles règles de zonage à la définition d’un instrument qui assortirait les limites de constructibilité exprimées en densité, gabarits et distances aux limites, aux invariants de l’espace public et équipements collectifs nécessaires, dans un esprit de facilitation du processus de transformation de la ville.

Face aux enjeux d’une densification différenciée de la zone villas et pour accompagner la transformation de ces quartiers pavillonnaires, l’étude vise à :

  • Définir les modifications réglementaires (LCI) et/ou les nouvelles règles à apporter pour une zone de gabarit intermédiaire (R+4 – R+6) et une diversification des formes urbaines ;

  • Trouver le processus et les outils au service du projet urbain ;

  • Articuler les outils de l’aménagement urbain et ceux de la maitrise des constructions ;

  • Assurer une cohérence territoriale en lien avec les nouvelles densités.

La méthode retenue consiste à établir l’état des lieux des tissus et formes urbaines qui ont émergé à travers la zone 4A mais aussi de certains quartiers en zone 3 ou 4B issus de mutations de la zone 5, en appréhendant notamment les processus d’urbanisation qui ont été à l’œuvre.

Sur cette base, des scénarios de projets sont développés sur trois périmètres-tests avec les objectifs suivants :

  • Mettre à l’essai les règles de la Z4A dans des contextes parcellaires variés ;

  • Définir des invariants en tant que structures des territoires en mutation ;

  • Définir les outils et modifications/dérogations à apporter pour garantir la constructibilité des parcelles et une forme urbaine cohérente ;

  • Tester des formes urbaines admissibles selon des densités-cibles.

Le travail par scénarios fournit les pistes nécessaires à une redéfinition des façons de faire la ville contemporaine pour éviter les écueils soulevés par le diagnostic sur les formes urbaines et les processus d’aménagement.