MEP Point-du-Jour - Une analyse des résultats

Curieux résultat que celui qui nous est livré par l’exposition organisée par la Ville de Genève sur les résultats des Mandats d’Etude Parallèles sur le quartier Point-du-Jour...

Comment convertir les zones villas en quartiers de centre-ville sans procéder par table rase ?

Le sujet est particulièrement intéressant, portant sur l’une des problématiques les plus actuelles de l’aménagement du territoire à Genève : la question n’est pas seulement architecturale, elle est même surtout opérationnelle, à savoir comment concrétiser la mutation d’un périmètre fragmenté entre de multiples propriétaires dont les stratégies patrimoniales sont propres à chacun ?

Les outils d’aménagement du territoire sont nés au XXe siècle dans un contexte de respect et confiance dans l’autorité régalienne. Le territoire agricole – parfois déjà classé en zone urbanisable - absorbait l’essentiel des besoins d’expansion en offrant au propriétaire foncier une plus-value compensatoire suffisante pour ne pas enrayer le processus de transformation. L’instauration de la LGZD en 1957 donne à l’autorité publique les moyens d’encadrer les mutations. La zone de développement devient l’outil majeur de contrôle des conditions économiques et sociales de la transformation en garantissant les contributions nécessaires à l’équipement du terrain et à la production d’une part de logement social. La modification de zone (MZ) suivie d’un plan localisé de quartier (PLQ) obligatoire en zone de développement se mue en processus dominant de l’urbanisation. Ce mécanisme qui a montré son efficacité se voit aujourd’hui enrayé pour plusieurs raisons.

 

   Le projet d'Archiplein est le seul qui envisage vraiment le processus de mutation du foncier.

 Le projet d'Archiplein est le seul qui envisage vraiment le processus de mutation du foncier.

La raréfaction du foncier et le renforcement de la protection des terres agricoles orientent l’urbanisation majoritairement vers le reconditionnement des territoires déjà urbanisés et plus fortement occupés dans une logique de reconstruction de la ville sur elle-même. Les opportunités se sont peu à peu épuisées dans les quartiers de la première couronne urbaine, la zone villa devient le principal gisement potentiel de densification pour le futur. Les grands périmètres détenus par un seul ou un nombre réduit de propriétaires sont devenus l’exception, le foncier est de façon générale plus morcelé, voire très fractionné dans la zone villa. La pression foncière et la montée des prix du foncier avivent les appétits spéculatifs des propriétaires et des acteurs immobiliers. Enfin, la crise de la représentation démocratique dispute la légitimité de l’Etat à décider du bien commun et instaure de nouvelles formes de gouvernance adaptées à chaque projet. La concertation, en corolaire, fait son entrée en force dans les processus de décision. Dès lors, la mutation de chaque portion de territoire devient une affaire discutée, disputée, d’autant que l’explosion du prix du foncier avive les intérêts en jeu.

Dans ce nouveau contexte, proposer une MZ sur une zone villa devient un processus périlleux et interminable. Face à la pénurie de logements que connaît Genève il est donc urgent de trouver de nouvelles clefs pour accélérer la mutation de ces zones qui, tôt ou tard, finiront par être englouties dans la ville compacte imposée par la raison du développement durable.

Les résultats du MEP Point-du-Jour étaient donc particulièrement prometteur d’innovations. Malheureusement, le sujet a, ici encore et comme souvent, été traité sous le seul angle formel. Mieux, le choix du jury s’est porté sur le projet qui fait la plus grande impasse sur les aspects de planification foncière. Le propos n’est pas de dire que la qualité urbaine et architecturale issue du processus de réflexion n’est pas centrale, elle l’est, mais ce seul aspect n’ouvre pas la première porte du mécanisme de transformation de ces territoires.

On continue d’empiler les études de transformation architecturale du tissu pavillonnaire en montrant toutes les solutions de phasage imaginables sauf qu’elles sont toutes fausses puisque l’acteur principal, le propriétaire de la parcelle, ne se range pas par miracle dans une stratégie planificatrice dont les intérêts lui échappent. Comment planifier l’implanifiable ?

Assurément pas en posant la question du projet urbain sur le plan de la seule forme urbaine ni en réservant l’exclusivité des échanges aux seuls architectes par un collège d’experts et des équipes de conception qui garantissent cet entre-soi.

Sur le plan de la forme urbaine, la logique du bâti continue de s’imposer ou alors c’est la solution du grand parc bucolique dans lequel s’implantent les bâtiments. Même dans la solution du paysagiste M+N qui a les faveurs du jury, l’espace public est une résultante de l’implantation des bâtiments et de leur déclinaison typologique. Ici les plots sont plus petits, mais le parti d’aménagement n’est pas fondamentalement différent des PLQ voisins avec leurs barres entourées de verdure. Est-ce suffisant pour structurer des espaces publics urbains, des espaces publics qui font sens, s’inscrivent dans une organisation urbaine hiérarchisée et cohérente avec l’échelle supérieure, peuvent être identifiés et nommés (place, mail, boulevard, …), imposent leur forme, leurs limites et les prescriptions architecturales des fronts urbains qui les bordent. Ce sont ces éléments qui devraient donner les invariants du projet, autour duquel le bâti pourrait s’adapter en fonction des opportunités foncières, des programmes et des contraintes propres à chaque propriétaire foncier. Ici l’image est bucolique et charmante mais on peine à comprendre comment la ville va pouvoir s’épaissir, se stratifier dans la durée. Le résultat qu’on nous donne à voir est un plan masse abouti, dont on ne saisit pas le processus de construction qui est pourtant le cœur du système. Le projet d’Archiplein est le seul à nous en dire quelque chose.

Deuxième élément, nos instruments d’aménagement sont impropres à laisser de la souplesse d’aménagement. Il faut une image précise de la forme urbaine, validée par enquête publique, pour donner des droits à bâtir fiables. La réforme du PLQ a échoué dans sa volonté d’assouplissement car la majorité des acteurs immobiliers et institutionnels n’en voulaient pas. Faut-il pour autant abandonner cette piste de réforme ? Ne faut-il pas inventer un outil capable d’encadrer l’évolution urbaine tout en laissant aux propriétaires privés la liberté de transformer leur bien ? J’entends d’ici les arguments sur l’immobilisme du propriétaire privé. Pourtant, on voit actuellement à quelle rapidité le paysage des zones villas se transforme par le simple changement d’indice de densité de la LCI. L’aspect financier est un puissant moteur. Loin de moi l’idée qu’il s’agit d’une panacée, ce changement efficace a été fait sans introduire aucune contrepartie d’intérêt public. La conséquence est une mutation ravageuse pour l’économie territoriale car la densité double sans aucune exigence sur les infrastructures, les équipements, l’organisation urbaine et les espaces publics.

Alors peut-on faire autrement ?

Tout en connaissant l’inertie du système et l’incommensurable difficulté à réformer les modes de faire, je me risquerai à quelques suggestions.

Réaliser des plans d’ensemble où figurent, opposables aux tiers, les invariants de l’espace public, les équipements nécessaires, et les limites de constructibilité exprimées en densité ou en gabarits, profondeurs de bâtiments, distances aux limites (on peut renvoyer aux règles de zones de la LCI), mais pas les implantations. Ces plans d’ensemble pourraient être érigés en instrument d’aménagement du territoire pour constituer un type de PLQ valant modification de zone, qui ne précise pas l’implantation au-delà des alignements et hauteurs de bâti qui forment l’espace public invariant. Ils n’attribueraient donc pas des chiffres précis de droits à bâtir, ne donneraient pas la sécurité juridique préalable aux autorisations de construire des bâtiments, ceux-ci la trouvant avec la procédure d’autorisation de construire. En revanche, ils garantiraient pour les autorités les équipements et espaces publics et pour les propriétaires une constructibilité déduite de la densité autorisée et des règles de gabarit.

A défaut d’aboutir l’instauration d’un nouvel instrument juridique de type PLQ, confisquant de surcroît la compétence des MZ détenue, à Genève, par le Grand Conseil (une lourdeur toute Genevoise), les plans d’ensemble pourraient être inscrits dans les PDCom et imposer a minima le respect des espaces et équipements publics en contrepartie d’une densité améliorée.

Laisser chaque propriétaire libre de valoriser son bien avec une fiscalité – la taxe sur la plus-value semble l’outil le plus équitable - qui corresponde à la prise en charge des équipements publics nécessaires. Instaurer des conditions fiscales qui se détériorent dans le temps sur tous les périmètres voués à muter selon le plan directeur cantonal (PDCn) : des incitations fiscales qui diminuent ou à contrario une taxation qui s’alourdit. Attribuer des bonus pour les ententes entre propriétaires qui réunissent du foncier afin d’atteindre une dimension d’opération immobilière rationnelle. Fixer l’obligation de créer un pourcentage de logement social dans l’opération elle-même, ou, en dessous d’une certaine dimension d’opération, contribuer à une opération de logement social à proximité, dans un rayon déterminé.

I. Girault - juin 017